What can go wrong or hold up your Purchase (Zie Nederlands beneden)
If you buy through a Licenced Agent there should in theory, be no problems with documentation, inheritance issues or land sizes, but this does not always hold true.
There are a number of areas where problems arise:
*Registration of the property might still be in the name of the original long-dead owners (great-grandparents). In this case the inheritors, in order to evade tax, have not followed the normal legal process of officially dividing the land with each having a deed drawn up for their own part and registered in their own name. One can imagine the tree of inheritors that might exist two generations hence, with some of those living abroad, others dead and with their small part again subdivided amongst their children etc. In able to buy such a property, all inheritors must agree to sell and sign at the completion (or give power of attorney to someone else to sign). These issues can be lengthy in resolving.
*Land sizes mentioned on the old paperwork is often understated. Some decades ago the government sent out evaluators to measure properties so that they could start issuing taxes on land and buildings. Without the present day tools, sizes were only visually estimated. More often than not a property is thus in reality sometimes double the size stated at the tax office and land registry ! Very rarely one finds that the real size is smaller than on the paperwork. In 2004 it became obligatory for all property owners to register the correct sizes of buildings and land. Of course very few of them did it at the time, (fearing tax implications) but now, if they sell, they are obliged to rectify the sizes before the completion plus are levied a fine. Land size can only be certified by having a topography done and sellers are never keen to pay out a few hundred euros for this, so it has become usual procedure that the buyer pays for this service which is very much in his favour anyway.
* Buildings often are not registered on the paperwork or otherwise the size is understated. Before 1951 there were no real laws pertaining to building and thus everyone built themselves the homes and the farm buildings they needed, as they liked. Nearly 50 years after it was recognised way back in 1902, that laws should be decreed, both for esthetic purposes as well as for safety, it, in 1951 became law to have a proper plan drawn up which had to be approved and then to apply for a building licence. Many people resisted and carried on building illegally or extending small approved homes into big ones without permission or without informing the authorities and thus avoiding council taxes. To date there are still people building illegally. As with the rectification of land sizes, on buying, a so-called non-existent building must be registered and on an existent building the sizes rectified.
*Topographies (or a giant map) showing the borders of each property or farm do not exist in Portugal unless one is buying from someone who has had one done in recent years. Borders are usually pointed out by the owners, (pointing a finger... one may hear..."from that rock to that big pine tree in the distance", "down to the bottom and up the other side" etc. etc.) Some owners who have moved to the cities and have inherited land do not know where their own borders are and have to call in an old local who remembers them, to point them out. It is thus imperative to have a topography done and the borders agreed with the neighbours.
*Water rights have to be ascertained in writing as some wells, even if located within the borders a property one envisages buying, may have an agreement in place with neighbours to use water for irrigation on certain days or hours.
* Access and right of way over ones land by neighbours must be clarified in writing to ensure that one is not landlocked or that a neighbour does not have the right to drive his car or tractor within metres of ones home. One will usually find the right of way an ancient agriculturally based (sometimes only verbal) agreement allowing passage only by foot, with one ox and plough or with a few sheep etc.
............................................................................................
Wat kan er verkeerd gaan of wat houdt uw aankoop tegen
Als u samenwerkt met een agent die een vergunning heeft krijgt u in theorie geen problemen met documenten, erfgename kwesties of afmetingen van het perceel. Helaas gaat dit niet altijd op.
Er zijn een aantal punten waar de problemen zich kunnen voordoen:
* De registratie van het bezit staat nog op naam van de originele “lang-dode” eigenaren (groot-grootouders). In dit geval hebben de erfgenamen, om belasting te vermijden, niet de normale wettelijke procedure gevolgd: Namelijk officieel het land te verdelen en voor een ieder een akte op te maken en dit te registreren. (Stel je de erfgenamen boom voor die zou kunnen bestaan uit twee generaties, sommigen woonachtig in het buitenland, anderen overleden en hun klein deel verdeeld onder hun kinderen enz. )
Als je een object koopt moeten alle erfgenamen het er mee eens zijn en het koopcontract ondertekenen. (Of iemand machtigen dit te doen.) Zoiets kan een lange tijd duren.
* De grootte van een perceel staat nog wel eens niet juist vermeld op documenten. Enige decennia geleden stuurde de overheid landmeters om een object op te meten en zo belastingen op land en gebouwen te heffen. De afmeting werd slechts visueel geschat. In de meeste gevallen is een bezit in werkelijkheid het dubbele qua afmeting dan wat er op papier staat bij de belastingdienst en landregistratie. Zeer zelden dat de ware grootte kleiner is dan op de documenten staat weergegeven. Sinds 2004 is men verplicht om de correcte afmeting van gebouwen en land te registreren. Zeer weinig eigenaars gaven direct gehoor aan deze oproep (vrezend voor belastingverhoging). Wordt er een object verkocht dan is men nu verplicht om de grootte te rectificeren voordat men de koopakte laat passeren. Men is verplicht door middel van een topografie de ware afmeting te laten registreren.
Echter de verkopers zitten er doorgaans niet op te wachten om hier een paar honderd euro voor te betalen. Het is gebruikelijk geworden dat de koper deze kosten op zich neemt.
* De afmetingen van gebouwen zijn ook vaak niet geregistreerd of anders staan ze geregistreerd alst kleiner dan ze werkelijk zijn. Vóór 1951 waren er geen echte wetten betreffende de bouw en zo bouwde iedereen de huizen en de landbouwbedrijfgebouwen zoals men wilde.
Bijna 50 jaar nadat men 1902 besloten had dat de wet aangepast diende te worden, zowel voor esthetische doeleinden evenals voor veiligheid, werd in 1951 verplicht bij wet om een bouwplan door een architect op te maken en in te dienen voor goedkeuring. Velen hebben zich hiertegen verzet en bleven illegaal bouwen of verbouwden kleinere goedgekeurde objecten tot grote objecten zonder dit te melden. Hierdoor vermeed men hogere belastingen. Tot op heden zijn er nog steeds mensen die illegaal bouwen. Zoals met de rectificatie van de grote van het land hierboven onschreven, moeten ook, indien ze niet juist zijn, de maten vam de gebouwen gerectificeerd worden.
* Topografie (kadaster) Documenten waarop de ware perceelgrenzen staan genoteerd van een woning of landbouwbedrijf bestaan niet in Portugal tenzij men van iemand koopt die de laatste jaren een topografie heeft laten maken. De grenzen worden gewoonlijk door de eigenaar aangegeven. (Van boom tot boom….van horen zeggen…etc.) Sommige eigenaren die in de steden wonen en door middel van een erfenis een landgoed hebben gekregen weten de grenzen van hun perceel niet en moeten zo aan “oud” inwoners van een dorp vragen waar deze zijn. Het is dus een noodzaak een topografie te laten maken en de grenzen
met de buren te verificeren.
met de buren te verificeren.
* De rechten van het water moeten schriftelijk vastgelegd worden omdat het kan zijn dat er een historische overeenkomst is afgesloten met een van de buren waarbij het water uit de waterputten die binnen de grenzen van uw eigen vastgoed liggen, gebruikt mogen worden door hun voor irrigatie, op zekere dagen van de week of uren van de dag.
* De toegang tot uw woning of een recht van overpad door buren moet schriftelijk worden aangetoond om te voorkomen dat niet of zit ingesloten zonder recht van uitgang, of dat de buurman met zijn tractor of auto vlakbij uw huis kazou mogen passeren. Meestal zijn rechten van overpad alleen heel oude mondelinge afspraken dat men slechts per voet, met een os en ploeg of met een paar schapen over het land mag gaan.
................................................................................
................................................................................
(Please note that this is copyrighted and original material. Plagiarism will be reported to Google and the respective ISP)